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在近日舉辦的2013中國老齡事業發展高層論壇上，迷你倉「以房養老」首倡者、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇透露稱，住房反向抵押養老保險的方案將在12月份拿出，明年1月份或可推出。作為養老收入來源的一個重要補充和組成部分，以房養老在美國、日本和澳洲等發達國家已推廣多年，但由於反響一般，推廣進程並不順利。其原因主要體現在，住房反向抵押(倒按揭)從根本上講是一種市場行為，且在運行過程中隱藏著諸多未知因素及不可控風險。美國加州大學洛杉磯分校羅斯金公共事務學院的托勒斯基爾教授接受本報採訪時表示，美國房地產泡沫破裂後，許多提供倒按揭的金融機構都虧損嚴重，因此監管機構目前正在收緊倒按揭。他認為，就目前的中國來講，以房養老是一種可行選項，但如果樓市出現泡沫，未來將面臨極大風險。香港商報記者魏煒婷毛焱張淦明 美：年滿62歲即可申請倒按揭老有所住資產變現晚年寬裕 1 住房反向抵押貸款俗稱倒按揭，是一款已在美國推行20多年的金融產品。上世紀80年代末，美國政府開始在養老領域試點運行倒按揭，即「以房養老」。1998年，這項政策從試點轉為正式長期項目。 老人過世後銀行會拍賣房產 在聯邦政府的擔保下，符合申請條件的老年人可將自住房抵押給銀行等金融機構，後者在對申請人年齡、房產價值、利率等進行評估之後，就會向老人發放一筆貸款作為養老金。這筆錢可以一次全部提取，也可以分批或定期領取。老人過世後，銀行會將房產拍賣，收入用於繳付貸款本息，若有餘款就歸還給產權繼承人。 反向抵押貸款的最大優點是屋主不但可以將自己的房子像提款機一樣取錢，而且可以在自己的房子中一直住下去，直到去世或不想再住了為止。缺點是屋主的房子很可能不再屬於下一代或其他繼承人。 FHA負責監管 反向抵押貸款 反向抵押貸款的最基本因素是屋主的年齡及房屋「淨值」。根據規定，符合條件申請反向抵押貸款的人，首先必須年滿62歲，在其他條件相同的情況下，年齡越大，獲得的貸款額越多。此外，申請反向抵押貸款的人，必須擁有屬於自己的房子，而且這個房子必需有「淨值」，即房屋的價值高於所欠的貸款額，「淨值」越高，可以得到的貸款也越多。舉例來說，一個65歲的人，有一棟「淨值」20萬美元的房子，那麼他可能得到的貸款，比只有15萬美元「淨值」的房屋屋主要高；而一個65歲的人，有一棟「淨值」20萬美元的房子，那麼他可能得到的貸款，比70歲、同樣有一棟「淨值」20萬美元的房子的屋主能夠得到的貸款要少。當然，除了屋主年齡、房屋淨值外，影響反向抵押貸款額的因素還包括利率、政府對貸款額度的限制等因素。 美國對反向抵押貸款的監管十分嚴格，法規由國會通過，目前的監管機構是美國聯邦住房管理局(FHA)。在反向抵押貸款中，最流行的是由FHA擔保的「房屋產權轉換按揭」(HECM)，佔整個反向抵押貸款的90%。據住房和城市發展部(HUD)的統計，截至2010年5月，全美現有近50萬屋主持有「房屋產權轉換按揭」。 購置新房同時可申請倒按揭 以房養老既確保了老人有房可住，又讓他們手中的資產變活變現，晚年生活能夠更為寬裕，同時也減輕了政府的養老負擔。對整體經濟來說，老人手�的現金多了，自然會增加消費，可謂一舉多得。值得一提的是，2008年美國國會還通過了《住房和經濟復甦法》，允許老人在購置新房的同時直接申請倒按揭。藉助這個法案，美國人可以在上年紀之後將原本較大的住宅賣掉，再買一套小一點的房子，同時用新房申請反向抵押貸款。新房房貸與反向貸款之間的差價一般比房租還要便宜，如此一來，老人只需要支付很小一筆開銷就有房子住，還可以自由支配賣房所得的大部分款項。 本質仍屬市場行為暗藏風險美：以房養老非免費午餐 2 不過，從20多年的發展來看，以房養老在全美的市場反響卻並不熱烈，目前每年的簽約量只有7萬左右。究其原因，以房養老並不是政府在基礎養老保險之外提供的一項額外養老福利政策，它本質上是一種市場行為。從美國施行住房反向抵押貸款的經驗來看，該政策對借款人而言存在以下五大風險。 合同條款複雜常致錯誤決策 第一，合同條款的複雜性。在美國，不同機構主導提供的住房反向抵押貸款合同規定是不一樣的，合同關於手續費、利率、期限、償還以及拒不履行的規定相當複雜，並暗藏風險，很多時候這種複雜性超出了一般借款人的專業範疇，難以理解其中的全部風險，極可能作出錯誤的決策。 生活存不確定性恐失贖回權 第二，未來生活狀況的不確定性。住房反向抵押貸款合同規定，在某些情形下，抵押品需要立即償付或者取消贖回權。例如，有些條款規定房產空置幾個工作日或者幾個月，借款機構將要求借貸方履行清還義務。因此，一旦房主患上某種疾病住院幾個月進行康復性治療，房屋在此期間無人居住，那麼金融機構按照規定可以取消房主對房產的贖回權並對房產進行拍賣。 第三，被驅逐的風險。夫妻雙方任何一方如果因為最低年齡限制不能在反向抵押貸款合同中簽字，一旦在合同上簽字的一方先去世，借款機構將會要求立刻履行清償義務，在合同上沒有簽字的配偶要從金融機構手中再次付款將房產贖回，否則將面臨從所居住的房產中被驅逐的危險。 參與政府特定資助項目受限 第四，五花八門的高昂稅費。從事住房反向抵押貸款業務的金融機構或者政府部門，會在辦理該業務以及該業務持續生效的過程中收取高昂費用。據估計，所有稅費最高可達被抵押房產價值的5%。 第五，參與政府特定資助項目受限self storage在美國，對於某些特定的政府資助項目的審核，其中一個重要的審查是申請人的流動資本狀況。一旦你申請了住房反向抵押貸款，那麼在取得流動現金的同時也降低了你加入此類資助項目的可能性。 受制申請門檻及疲弱樓市日：借貸雙方均乏動力 3 日本自1981年引進以房養老，但發展並不順利，上世紀90年代泡沫經濟破滅，房價大跌，更讓該業務嚴重遇挫。 日本的以房養老形式多樣，統稱為「不動產擔保型生活資金」，按融資方式分兩類：一是政府參與的直接融資方式；二是銀行等金融機構參與的間接融資方式，由金融機構貸款，並設計金融產品進行銷售。雖然各地以房養老的具體措施不盡相同，但申請門檻較高。以東京為例，要求申請人在65歲以上且不能與子女同住；申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準下，且已申請「低保」等社會福利家庭不能申請；申請人的房產須是土地價值在1500萬日圓以上的獨門獨戶建築，集體住宅不能申請。這些嚴苛條件把很多老年人排除在外。 「有土斯有財」觀念根深蒂固 時至今日日本申請以房養老的案例總計約2400件，而日本家庭中65歲以上人群擁有房屋的超過88.9%。除受制嚴苛的申請門檻外，以房養老在日本難以得到推廣還有深層次的原因。首先是子女的反對。東亞傳統文化有很強的繼承觀念，子女認為父母的家就是自己的家，賣掉土地就等於對祖先不敬。其次是日本人「有土斯有財」的觀念根深蒂固，認為土地是財富極佳的儲存形式。再次，老舊房屋修繕需要大量資金，造成銀行不願貸款。 此外，以房養老發展緩慢還與日本特殊的經濟和自然環境有關。房價下跌是以房養老的一大風險。如果在合同期間房價大幅下跌，老年人所貸資金超過房產價格，金融機構就會虧本。與日本1981年引入以房養老時正值房地產價格開始快速上漲時期不同，上世紀90年代日本泡沫經濟破滅，房地產價格大幅下跌，該業務嚴重遇挫。現如今，日本的房地產市場依然不景氣。「少子老齡化」造成日本人口從2005年開始縮減，導致房地產需求萎縮，更加強了房產貶值的預期，而日本人均預期壽命的延長更增加了合同的不確定性。 晚年住養老院除非急用錢澳：僅為迫不得已選擇 4 對澳洲來說，擁有自己的房子是一個人自立、成功的標誌，年老之後也儘量不依賴子女或親戚。在自己行動不便需要看護時，老人們通常是將房屋出售，獲得現金後給養老院交押金，入住養老院。因此不到迫不得已，澳洲老人不會考慮申請倒按揭。只有家�急需用錢，比如孩子們需要一大筆錢，或是自己做生意需要一筆啟動資金，老人們才會想到這種貸款。 不過近年越來越多的澳洲老人開始接受這種產品。截至2011年底，全澳共有4.2萬例反向抵押貸款，總金額達33億澳元。在過去3年�，這種貸款的增長率均保持在兩位數，而且每例貸款的數額從2005年的5.1萬澳元增加到2010年的7.2萬澳元。 澳洲天主教大學養老問題教授麥克唐納說，這主要是因為許多澳洲人的住房有3間至4間睡房，但當孩子長大離家後，老兩口不需要住這麼大的房子，特別是當夫妻雙方中的一人先行離世，剩下的老人會選擇將房子抵押出去，獲取的貸款可用來租或買一個小點的房子居住並增加一些收入。 倒按揭高利率或致債務膨脹 麥克唐納說，作為一種金融產品，倒按揭像其他金融產品一樣存在風險。大多數銀行的倒按揭利率較高，而且是複式利率，這可能導致貸款者的債務迅速膨脹，侵蝕掉房產的價值。另外，還要考慮獲得貸款後，老人收入上升，可能因此失去領取政府某些補貼的資格。曾有澳媒對反向抵押貸款作了計算，假設一對65歲的夫婦以價值100萬澳元的房屋做抵押申請逆按揭，以年利率9%、貸款20萬澳元、期限20年為例，假設房屋價值每年升值4%，到還款時，房屋價值將達219.11萬澳元，但連本帶息還給銀行的錢就要122.37萬澳元，房主只能拿到房屋價值的44%。如果借款額更多或貸款期更長，則房主能保有的房屋價值就更少了。外媒解讀中國試點： 助創新房產制度完善養老 5中國的以房養老正在提上日程，對其前景，國外媒體及專家有著不同的預期和解讀。 美國加州大學洛杉磯分校羅斯金公共事務學院的托勒斯基爾教授接受本報採訪時表示，對目前的中國來說，以房養老是一種可行選項。但如果樓市出現廣泛投機並出現泡沫的話，那麼倒按揭將會帶來極大風險。他並以美國為例稱，在經濟衰退之前，倒按揭頗為流行，因當時樓價上升，業主可以獲得大量貸款，並可自由及彈性地使用貸款。但自從美國房地產泡沫爆破後，樓價「潛水」，許多提供倒按揭的公司都因此虧本。目前，美國監管機構正在收緊倒按揭。 英國諾丁漢大學當代中國學學院院長姚樹潔也認為，中國以房養老最大的風險就是房地產市場本身的泡沫過大，未來叵測。 法媒：凸顯對養老制度新期待 不過，英國《金融時報》認為，倒按揭從根本上是一項房地產制度的創新。中國政府此時提出這個政策，應是對房地產市場發出一個信號，即希望房價保持相對穩定。如果房價持續過快增長，那麼居民抵押增值預期很強的住房，申請逆按揭的意願就會很低；如果房價出現下跌趨勢，銀行就不會有積極性提供逆按揭產品。 而在法國《歐洲時報》看來，以房養老並不止關乎「房事」，而是凸顯中國民眾對養老制度更完善、更科學、更公平的期待。隨著中國一系列改革向深水區邁進，中國的養老制度改革也將是一個從頂層設計的完整、宏觀、系統的政策體系，除了各級政府投入，吸引更多民間資本，並使社會力量成為提供養老服務的主體外，更需要契合改革整體的大方向。迷利倉