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記者馬振華 實習生周本炎李家喜，自存倉黃陂農民。4年前，他以“中國農民開發商第一人”的身份，成為央視“一周新聞人物”。那一陣後，他再沒在媒體上露過面。而如今，他似乎是怕見到媒體。頂著那頂帽子，現在房子賣完了，李家喜一算賬，竟然虧了，而且再無力“翻本”，公司面臨轉售，可以說是相當“落魄”。他說，準備寫一本關於房子的小說。農民“吃螃蟹” 拿地開發房產農民“吃螃蟹” 拿地開發房產昨日見到記者，李家喜已經不會像4年前那樣充滿驚喜。2009年9月4日下午4時許，他以39萬元價格通過武漢土地“招拍掛”程序，拍下了武漢最北部鄉鎮蔡店鄉一塊僅有2.85畝的土地後，急忙辦手續以趕上回鄉的最後一班中巴，不料被媒體圍住，他才意識到，這回好像辦了件不尋常的大事。“不尋常”是快50歲李家喜的特質。上世紀80年代他當兵，當時供給部隊家屬的蜂窩煤廠經營不下去，李家喜主動請纓，整合各方資源，沒過多久盤活了蜂窩煤廠，不僅滿足了後勤需要，還略有盈利。90年代初，李家喜轉業回到蔡店鄉糧油管理所，吃上了“商品糧”。“我這個人膽子大、勤快，也不怕吃苦。”他總結自己性格。不安於現狀的他到處尋找賺錢的機會，辦冷飲廠、搞電腦培訓、養海狸鼠，全是蔡店鄉“第一吃螃蟹的人”。一次挫折，讓沒有土地的李家喜重新認識土地價值。上世紀90年代末，李家喜租用福利院的土地養海狸鼠步入正軌，不料福利院決定收回土地，這迫使他尋找屬於自己的土地。2000年，李家喜花5萬元從糧管所買了一塊2.85畝的養豬場，獲得50年的國有綜合用地使用權，當上了“地主”。李家喜沒有想到，自己的事業及一家的生計從此與土地聯繫在了一起。拿地後的事情，並沒有像他最初拿出5萬塊錢那麼輕鬆。面臨的首要問題就是“釘子戶”。買地受到了在此養豬的幾家人的長期聯合抵制，他們拒絕搬出。一次次上門請求都沒有效果，直至2005年訴至法院才使他們搬離。為了這塊地扯皮好多年，他不得不關閉正在起步的海狸鼠養殖。這塊地竟給他招來這麼多的煩惱，李家喜苦悶中思索出路。這時，武漢市的房地產熱蔓延到蔡店鄉，有農民用自家宅基地蓋房出售，當地的房價從二三百元一路升到四五百元。“我也要蓋房子，只有房子才能賺到更多錢。”頭腦靈活的李家喜信心滿滿，按照他的估算，他這塊地蓋房出售，至少能賺幾十萬元。事情沒有李家喜想的那麼簡單。他的一個熟人在自家地上蓋房出售，最後辦不了“兩證”。他意識到，如果自己也以這樣的方式蓋房，最後也是小產權房。“我不是沒有考慮賣小產權房，但始終覺得，兩證辦不下來怎麼跟買房的鄉親交代。”李家喜否定了當時最普遍的蓋小產權房的做法。怎樣讓小產權房“轉正”？2008年開始，李家喜在各個部門間奔波了好幾個月才搞明白：要把這塊國有綜合用地的性質變成國有住宅用地，首先需由政府回收，轉為住宅用地，進行招拍掛出讓，自己再回購。這塊位處武漢最偏遠地區、面積如此小的地塊，有關部門擔心回收後沒人競買。李家喜承諾：這塊地再出讓，他一定會競標。他相信，除了自己，不會有人關心這塊不起眼的地。一個人的開發商 曾被全國媒體聚焦2008年6月，李家喜把這塊地以28.5萬元的價格賣給了黃陂區土地中心，接下來就是回購。按照規定，要在土地市場拍地，必須是公司，不能是個人。而註冊房地產公司的門檻是1000萬元，這幾乎是不可能完成的任務。李家喜首先想到的辦法是“繞道走”，他找了幾家公司“掛靠”，都被拒絕了。掛靠公司嫌地太小，賺不了什麼錢。李家喜東挪西借，籌到了註冊資金。那種窘境很多開發商是不可能有的：“前幾個月我手里沒有現金了，差點連加油的錢都沒了。”就這樣，武漢家佳喜房地產開發有限公司成立。老闆是李家喜，員工也是李家喜，公司成立時只有一個目標：拿下那2.85畝地，在上面蓋擁有“兩證”的房子然後出售。2009年9月4日，這一地塊終於掛牌出讓，底價是38萬元，李家喜詢問可不可以就填38萬元，答複是可以。為穩妥起見，他最後填了39萬元。沒人競爭，他如願買了回來。李家喜正式進入房地產業，這個武漢偏遠地迷你倉新蒲崗的普通人，突然被全國各地媒體關注。媒體給李家喜貼上各種標簽：中國首個農民房產開發商、個人拿地蓋商品房第一人。21套房子賣完 竟然虧了錢21套房子賣完 竟然虧了錢“我賣房，只賺10%利潤。”李家喜拿地後就高調宣佈“低價賣房策略”。而當時，房地產業平均利潤率在30%以上。這博得了不少購房者的讚揚。李家喜現在回憶說，當初低價賣房更多是出于現實考慮：農村購買力有限，購房者對價格很敏感，要與大量的小產權房搶市場，必須走低價路線。另外，他還籌備著滾動開發，要儘快回籠資金。盡管低價，李家喜當時對自己賺錢很有信心。他算了一筆賬：樓面地價170元/平方米左右，建築成本500元/平方米，其他稅費100元/平方米左右，總開發成本粗略算來770元/平方米左右。而當時小產權房成本400元/平方米，售價600-700元/平方米。如果房子賣到850元以上，比小產權房貴100多元，他也能賺10%，應該會賣得好。李家喜一共蓋了3棟樓27套房。第一棟樓11套售價800多元/平方米，第二棟樓10套賣到1000元-1100元，第三棟樓6套漲到1300多元。沒做任何廣告，李家喜自己就是最好的售樓員。通過口口相傳，所有房子到2011年賣完，至今已有21戶拿到“兩證”。開發的房屋全部售完，賣房一共得到270萬元銷售款。李家喜一算賬，竟然虧了。第一次涉及房地產開發的他沒有想到，房產開發過程中的各種稅費遠超過他的估計，光施工階段就要交納11種費：質檢、安全、牆改、散裝水泥、裝飾裝修、檔案保存、施工招標、監理、建材質量檢測、建管、綠化隊，總的實際成本是1080元/平方米。“沒有必要計較得失，虧了錢我並不心疼，就當是交學費”。這次虧錢，李家喜並沒氣餒。在他看來，房產開發過程複雜，自己積累了其中經驗，為以後做其他項目打下了基礎。“翻本”無望 擬寫房產小說僅在蔡店鄉，那種零星的國有綜合土地還有不少。心存高遠的李家喜準備複制此前的模式，再拿地蓋房賣房“翻本”，卻一次次無功而返。他不得不面對殘酷的市場形勢：地價上漲，賣地門檻抬高；小產權房興起，市場需求被搶佔。李家喜給記者算了筆賬：2009年他拿地時，地價在每畝13萬元左右，而後來黃陂區政府給蔡店鄉定位的土地起拍價都在每畝37.7萬元，再加上土地增值稅率上浮4個點，人工、材料價格上升，如果現在拿地蓋房，每平方米的成本至少在2000元以上。相比之下，目前蔡店鄉小產權房的售價也才1000多元/平方米。按照他的模式，以前買一套100平方米的商品房不過比買小產權房多花2萬元左右，而現在足足多出10萬元，當地人更願買小產權房。而據他估算，蔡店鄉消化現有的小產權房，至少要3-5年。李家喜不是沒有努力過，他參與毗鄰的姚集鎮一個朋友在農村拿地蓋房項目運營，最後困難重重只能退出，去年遠走秦皇島謀生。李家喜從媒體的光環中徹底消失，有多家媒體近幾年聯繫採訪，都被他婉拒。他說，出名對他沒有任何幫助，他現在就是給朋友“打工”過生活。李家喜現在開始反思個人拿地蓋房模式。他蓋的房子不像大開發商的項目那樣有物業公司、業委會，出現管道堵塞等問題，住戶就找他。他不得不一次次地“兜底”維修，長此以往，不堪重負。從開發規模來看，現在政府出于規劃需要，也不可能再拿出2-3畝的土地來開發，小開發商拿地蓋房的模式以後難有用武之地。現實讓敢闖敢幹的李家喜陷入人生低谷。今年，李家喜回漢準備把房產公司賣掉，徹底斷了房產開發的夢，卻又有些捨不得。他不甘心，總覺得還有希望。他說，蔡店鄉今年沒有出現新增小產權房，農村房地產市場的需求空間會慢慢騰出來。而農村的城鎮化，需要房屋設計、質量都過硬的房子，或許還有機會。現在，李家喜把希望寄托在引進實力強的開發商上。他說，蔡店鄉已成功開發3個旅遊景區，結合新農村建設的進程和政策，在蔡店搞旅遊+地產開發，前景十分看好。哪怕自己給開發商打工，憑自己的經驗，為更多鄉親蓋有“兩證”的低價房，他也樂意。這個夢，李家喜不知道還有沒有機會實現。他說，準備寫一本關於房子的小說。迷你倉出租